2026年８月の収支

【サラリーマン大家の現実】東京中古ワンルーム投資の月々収支例。ぶっちゃけ毎月いくら持ち出し？

「東京の中古ワンルームマンション投資って、毎月いくらくらい儲かるの？」
「不動産業者のシミュレーションだとプラスだけど、実際のブログを見ると赤字って書いてあって不安……」

そんな疑問を持っていませんか？

東京で中古ワンルームの毎月の収支は「ほぼトントン」か「月々数千円〜1万円程度の持ち出し（赤字）」になるのがリアルな実態です。自分がローンで購入した物件も３件中２件は毎月の収支は赤字になっています。私の今年の８月の収支は次のとおり。

購入時より家賃アップしている物件がありますが、現時点でこの収入です。毎月約27,000円のプラスになっております。

2. 不動産業者が言わない「月割りすると赤字」になる隠れたコスト

先ほどの収支には、「毎月は払わないけれど、確実に発生するコスト」が入っていません。これらが実際にかかってきます。

さらに、数年に一度、以下の「突発的コスト」が襲ってきます。

これらを踏まえると、年間平均で「毎月1万〜2万円くらいは、自分の給料から持ち出している」というのが、東京中古ワンルーム投資の本当の姿です。

3. 毎月赤字なのに、なぜみんな東京のマンションを買うのか？

「毎月持ち出しがあるなら、やる価値ないじゃん」と思うのが普通ですよね。しかし、長期運用している投資家がそれでも続けるのには、主に3つの理由があります。

① 他人の財布で「資産（貯金）」を作っている

毎月の収支が赤字だとしても、実は毎月のローン返済は「元本の返済」に充てられています。
つまり、「入居者が払ってくれた家賃」を使って、自分のローンが毎月減っている＝毎月動貯金ができているのと同じ状態です。毎月数千円を自腹で持ち出すだけで、将来数千万円の無借金マンションが手に入ります。

② 東京の物件は「価値が落ちにくい（含み益）」

地方の物件は利回りが高く毎月のキャッシュフローが出やすいですが、10年後・20年後に物件価値や家賃がガクッと落ちるリスクがあります。
一方、東京23区の駅チカ物件は、人口流入が続いているため価格が下がりにくく、むしろ購入時より値上がりするケースも珍しくありません。

③ 団信（生命保険）の代わりになる

ローンを組むと「団体信用生命保険（団信）」に加入します。万が一、オーナーに不幸があった場合はローンがゼロになり、家族には「毎月家賃を生み出すマンション」が遺されます。生命保険料代わりに毎月数千円を持ち出している、と考えれば納得がいく投資家も多いのです。

まとめ：東京中古ワンルームは「毎月儲ける」ものではない

これから東京の中古ワンルームマンション投資を始める方は、「毎月の家賃収入でお小遣い稼ぎをしよう」と思ってはいけません。

この現実を理解した上で、目先の利回りだけでなく「10年後、20年後も人が住みたいと思える立地か」を徹底追及することが、サラリーマン大家として失敗しない最大のコツです！